пн-пт — с 9:00 до 19:00
сб — с 10.00 до 17.00
вс - выходной
+7 (863) 322-03-03

Советы юриста. Покупка земельного участка.

Кирпич. Продажа Кирпича. Купить кирпич в Ростове.

Покупка земельного участка (например, в г.Ростове-на-Дону или Ростовской области) это, с одной стороны, очень выгодное вложение средств, а с другой – дорогостоящая сделка, связанная с решением многих сложных вопросов.

Непосредственный выбор участка – это тема для большой отдельной статьи, так как существует множество нюансов, связанных с определением среди массы выгодных предложений (с учетом коммуникаций, воды, возможности подъезда транспорта), оценкой стоимости земли, выездом и осмотром на месте, уточнением границ, получением информации «на месте» от соседей и др.

Вместе с тем, есть еще целый ряд вопросов, которые необходимо решить:

1. Какова процедура покупки земельного участка?

2. Какие риски есть при покупке земельного участка?

3. Какие документы необходимы для покупки земельного участка?

4. Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

Рассмотрим все эти вопросы по порядку.

I. Какова процедура покупки земельного участка?

Этап 1. Осмотр участка и закрепление отношений в договоре.

Этап 2. Если необходимые для продажи документы не подготовлены, то необходимо определить сроки подготовки
документов, заключить предварительный договор и ждать пока продавец подготовит необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода прав на объект.

Этап 3. Заключение основного договора купли-продажи земельного участка.

Этап 4. Расчеты продавца с покупателем (как правило, для надежности используют банковские ячейки).

Этап 5. Регистрация земельного участка в органах юстиции.

II. Какие риски есть при покупке земельного участка?

Три самых больших риска при покупке, другими словами как не потерять свои деньги и купить лучший земельный участок?

Риск первый: недобросовестный продавец

Продавец и/или агентство по продаже недвижимости всегда заинтересованы в скорейшем заключении сделки по продаже земельного участка и, увы, могут не сообщить все существенные детали и ограничения.

Например:
- Несоответствие предназначения земли, на которой (будет) возведен дом. Очень распространенный риск при покупке земельного участка. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Вы также можете приобрести за немалые деньги участок, но осуществить задуманное, например, строительство дома, будет невозможно, так как ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является «индивидуальное жилищное строительство».

- Нередки случаи, когда продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка вы рискуете получить «в нагрузку» осложненную процедуру оформления. Если вам не предоставили полного пакета документов на право собственности дома и земли, в том числе и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, лучше откажитесь от такой покупки.

- Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.

- Существует риск многоразовой продажи одних и тех же земельных участков. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу имеет место там, где есть выданные госакты старых образцов без кадастровых номеров.

Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов.

Процедура оформления сделки по покупки земли на порядок сложнее, чем, например, покупка квартиры. Это связано с тем, что действующее земельное законодательство РФ обширное и зачастую трудно ориентироваться в новейших законодательных актах федерального, регионального и местного значения.

Что может осложнить оформление участка?

- Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (неправильно произведен замер землеустроителем). В связи с этим, обязательными документом при продаже земли должны быть кадастровый паспорт.

- Оформление договора без согласия супруга.

- Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему.

Риск третий: невнимательность покупателя

Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги, но получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, то есть получить на руки свидетельство на другой участок.

Итак, если участок выбран, все риски учтены и устранены, можно переходить к «бумажным» вопросам.

III. Какие документы продавец должен предоставить для покупки участка?

Документы от продавца:

- для гражданина паспорт,

- для его представителя паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,

- для предпринимателя паспорт и свидетельство о государственной регистрации,

- для юридического лица — учредительные документы;

Другие документы:

- Кадастровый паспорт (ранее — план) земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован;

- Правоустанавливающий документ (это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ);

- Свидетельство о праве собственности на участок. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Именно свидетельство на право собственности является основным документом, подтверждающим права продавца при реализации земельного участка;

- Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Необходимо убедиться в том, что продавец имеет право продавать земельный участок.

Узнать о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, можно в Отделе Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), с оплатой пошлины. Кроме того, информацию о продавце вы можете самостоятельно запросить в налоговой инспекции по месту нахождения продавца (за отдельную плату).

IV. Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

В отдел Росреестра по месту нахождения земельного участка предоставляются следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность:

- для гражданина – паспорт;

- для представителя – паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия;

- для предпринимателя – паспорт и свидетельство о государственной регистрации;

- для юридического лица – учредительные документы и, обратите внимание, новое требование – нотариальная доверенность на представителя.

2. Документы – основания для государственной регистрации прав на земельный участок:

- акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;

- договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка;

- иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав;

- документ об уплате государственной пошлины.

3. Кадастровый паспорт.

В случае если кадастровый паспорт (план) земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.

4. Помимо вышеперечисленных, необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки.
Например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др.

Состав документов следует заранее уточнить.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Общие требования можно посмотреть на сайте Росреестра.

Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Право покупателя на земельный участок считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На всех этапах подготовки и проведения сделки необходимо очень тщательно проверять все документы, чтобы избежать, во-первых, явного обмана, во-вторых, ошибок или обидных «технических» просчетов в договоре.

Для этого необходимо проверить юридическую чистоту совершаемой купли-продажи. То есть, собрать всю необходимую информацию о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (то есть проверить цепочку собственников); какие сделки проводились с земельным участком (с проверкой законности данных сделок); кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (с анализом законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

- сведения о проведении межевания земельного участка;

- существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;

- существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;

- существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;

- состав земель земельного участка;

- наличие объектов недвижимости на земельном участке;

- ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

Важно отметить, что юридическая проверка должна обязательно осуществляться до проведения сделки, чтобы свести к минимуму риск заключения сделки с недобросовестным продавцом.

Если у Вас нет времени и возможности заниматься этими вопросами - доверьтесь специалистам.

Юристы нашей компании всегда проконсультируют по интересующим Вас вопросам и помогут как в сборе необходимой документации для сделки, так и в заключении самой сделки.


Возврат к списку


Вверх

×

Заказать

Размер:
Производитель:
Страна:
Ваше имя*
Телефон*
Эл. почта
Сообщение*
 
Отправить
×